温州花卉苗圃评估 资产处置绿化树拆迁评估 办公设备评估评估

在建工程评估
一、在建工程及其评估特点
在建工程指在资产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。
在建工程作为一类评估对象具有自身的特点，这些特点在评估过程中应给予充分的重视。
(一)在建工程种类多，情况复杂
在建工程是一类范围很广的资产，以建筑工程为例，它包括建设中的各种房屋建筑物，而且建筑工程又都包含有设备安装内容，范围涉及各个行业，情况比较复杂，具有较强的专业技术性。
(二)在建工程的形象进度以及资产功能差别很大
在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程。这些完工程度差异巨大的在建工程，其资产功能的差异也是巨大的。这就造成了在建工程之间可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。
(三)在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致
由于在建工程的投资方式和会计核算要求，其账面价值往往包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款及应付设备款等。因此，在建工程的投资并不能完全体现在建工程的形象进度，也就是说，在建工程投资与在建工程的实际完工量之间总存在着时差和量差。
(四)在建工程的建设工期长短差别较大
有些在建工程如厂区内的道路、设备基础等，一般工期较短;而有些在建工程如高速公路、港口码头等的建设工期就很长。建设工期长短上的差别，直接与建造期间材料、工费价格变化、设计变化等相联系，对评估估价标准的选择有直接地影响。
由于在建工程的上述特点，使得在建工程评估难以用统一的模式或公式一概而论。比如，对于建设工期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其账面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，评估时可以考虑按在建工程的账面值作为评估值。又如，整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值。对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成本来估价。事实上，只要在建工程的预期收益率处于社会平均水平，在建工程的重置成本基本上可以反映其收益价格。如果确实可以证明在建工程的预期收益明显地高于或低于社会平均水平，则要考虑在建工程超额收益或减额收益对在建工程评估值的影响。